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Fiscalité de l'achat en viager
Les principes ci-dessous concernent un particulier qui achète en direct. Chaque situation est différente : votre notaire et votre conseiller fiscal valideront le traitement adapté à votre cas, en particulier en cas d'achat en société.
Les frais de notaire
Les droits de mutation sont calculés sur le prix de vente, c'est-à-dire le bouquet augmenté du capital représentatif de la rente, et non sur la valeur libre du bien. En viager occupé, la base est donc plus faible qu'en achat classique.
La rente
Pour un acquéreur particulier, la rente versée n'est pas déductible de ses revenus. Elle est en revanche indexée, en général chaque année selon un indice INSEE prévu au contrat, ce qui permet d'anticiper son évolution.
La taxe foncière
Elle est due par le propriétaire, donc par l'acquéreur dès la signature, sauf clause contraire dans l'acte.
L'impôt sur la fortune immobilière
Le bien acheté en viager peut entrer dans le patrimoine taxable à l'IFI. Son mode d'évaluation en présence d'un droit d'usage réservé obéit à des règles particulières : à examiner avec votre notaire avant l'achat si vous êtes concerné.
La plus-value à la revente
Si vous revendez le bien, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Le prix d'acquisition retenu correspond au prix fixé dans l'acte (bouquet et capital de la rente). Les abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
La transmission
Le bien entre dans votre patrimoine dès la signature. Il est transmis à vos héritiers selon les règles habituelles des successions. Si vous décédez avant le vendeur, vos héritiers poursuivent le versement de la rente.